【完全ガイド】岐阜で不動産投資は儲かる？利回り・おすすめエリア・注意点を徹底解説

不動産価格の上昇や建築コスト高騰により、高利回り物件が見つかりづらく、不動産投資で利益を出しづらくなっています。そのような背景により、岐阜の不動産投資は高利回り・低価格で注目されています。

そこで、本記事では、岐阜市・各務原市・大垣市などエリア別の相場や成功のポイントを徹底解説します。

岐阜県は名古屋へのアクセスが良く、「地方×安定需要」の両方を兼ね備えたエリアです。
特に、岐阜市・各務原市・大垣市は人口が多く、通勤・通学圏内に大学や企業も集中しているため、単身者・ファミリー層の賃貸需要が安定しています。

また、土地価格や中古アパートの取得価格が愛知県よりも2〜3割安いため、表面利回りが高く出やすいのも魅力です。

特に築15〜25年の中古アパートは、価格が手頃な価格帯で利回りが高く出やすいです。
さらに、リフォーム＋再賃貸による付加価値投資（リノベ投資）も人気が高まっています。

① 岐阜市：安定需要と交通利便性の両立

• JR岐阜駅周辺や長良地区は単身者・学生向け需要が高い
• 岐阜大学・岐阜県庁・総合病院などが集中、東海環状線新ICも注目
• 岐阜駅周辺の再開発も進み、地価上昇が見込まれる

② 各務原市：名古屋通勤圏＋航空自衛隊・企業需要

• 名鉄・JRで名古屋へアクセス良好
• 工場勤務者・単身赴任者需要あり
• 2LDK〜3LDKのファミリー物件も安定稼働

③ 大垣市：堅実なファミリー層需要

• 岐阜県西部の商業・物流拠点
• 岐阜市より価格が抑えられ、利回り重視の投資向き
• RC造マンション投資も現実的な価格で可能

ポイント① 地元不動産会社と連携する

岐阜エリアは地域密着の管理会社の力量が大きく、空室対策・修繕対応が早い会社を選ぶのが重要です。

ポイント② ファミリー向け or 単身向けを明確に

大学・工場周辺は単身向け、郊外住宅地はファミリー向けが基本。ターゲットを絞ることで空室リスクを軽減できます。

ポイント③ 修繕・リフォームコストを見込む

古い物件ほど利回りは高く見えますが、実際は修繕費・空室期間を考慮する必要があります。
購入前に必ず現地確認と建物診断を。

• 築古アパートの老朽化・修繕費用が高額になりやすい
• 駅徒歩15分以上・バス便物件は入居率が落ちやすい
• サブリース契約は慎重に（利回りが実質下がるケースあり）
• 地方では「管理の質」が投資成果を左右する

事例①：東京在住会社員が「岐阜市」で中古アパート投資に成功

• プロフィール： 40代・会社員（東京都）
• 物件タイプ： 岐阜市内・築20年・木造アパート（4戸）
• 購入価格： 2,800万円
• 表面利回り： 11.0％ → 実質利回り 9.0％

成功のポイント

• 現地不動産会社に管理を委託し、入居率95％超を維持
• 外壁塗装＋全室エアコン交換など、約100万円のリフォームで賃料アップ
• 岐阜大学・総合病院周辺という安定エリアを選定

コメント（本人談）

「名古屋で探しても利回り7～9％台ばかりでしたが、岐阜なら手堅く11％を確保できました。
管理会社の対応が早く、想定以上に安定しています。」

事例②：地元オーナーが「各務原市」でアパート経営を拡大

• プロフィール： 各務原市在住・50代自営業
• 物件タイプ： 鉄骨造2階建・6戸
• 購入価格： 3,600万円
• 表面利回り： 10.5％

成功のポイント

• 名鉄沿線（各務原市役所前駅）徒歩圏内で通勤需要を確保
• 築25年物件を格安で購入し、自主管理＋地元工務店と連携
• 空室対策としてペット可・Wi-Fi無料を導入し満室化

コメント（本人談）

「設備を少し変えるだけで、若い入居者がすぐ決まりました。
大都市のような過当競争がないので、地元密着で十分戦えます。」

事例③：名古屋勤務のサラリーマンが「大垣市」で利回り10％超を実現

• プロフィール： 名古屋市在住・30代会社員
• 物件タイプ： 築30年・戸建2棟
• 購入価格： 各1,200万円（合計2,400万円）
• 家賃収入： 月20万円（年間240万円）
• 表面利回り： 12％

成功のポイント

• 大垣市のファミリー層向けに、駐車場2台付きの戸建を選定
• 1棟をDIYリフォームし、賃料を＋1万円アップ
• 管理費が少なく、キャッシュフロー重視の投資を実現

コメント（本人談）

「戸建賃貸は修繕リスクが少なく、長期入居が多いです。
今後は岐阜市方面にも拡大予定です。」

成功事例から見える共通点

岐阜県は価格が安く、利回りも高いため、長期で安定収益を狙う投資家に最適です。
特に、

• 岐阜市・各務原市：安定需要エリア
• 大垣市・瑞穂市：高利回りエリア
  

として戦略的に組み合わせると、ポートフォリオを安定させることができます。

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BONCLA(ボンクラ)新聞編集長　酒井

宅地建物取引士 / 岐阜県空家等総合相談員

株式会社ボンズ不動産代表

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