土地から新築投資！１棟アパート＆戸建賃貸｜成功の秘訣とよくある失敗事例

一言で不動産投資と言っても様々な手法があり、それぞれ必要な知識や関わる業者、難易度などが大きく異なります。

今回はオススメの投資手法の一つ、「土地から新築投資」について解説します。

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土地を仕入れて新築の賃貸物件を建てる手法は中級者～上級者向けですので、初心者の方にはオススメできません。

所有物件が20室や30室などそれなりの規模になって余裕が出てきたら、チャレンジしてみる価値はあると思います！

土地を仕入れて、新築の賃貸物件を建てる手法です。中古戸建投資や中古１棟アパート投資とは別ジャンルの投資手法であり、特に、土地選び・施工業者の選定・融資付けがポイントとなります。

土地から新築アパート＆戸建投資をオススメする一番の理由は、“持って良し・売って良し“の手法であるため。

良い土地に良い賃貸物件を建てることができれば、高い稼働率で賃貸経営ができるため、ずっと持ち続けても良し。一方で、外壁塗装など大規模修繕がかかるタイミングや、まとまった資金を調達したいタイミングで売却という判断をしても良し。

土地から新築投資はとても魅力的な投資手法なのですが、2025 年現在、建築費高騰やプロパンガス・建築に係る法改正によって、数年前の地方であれば工夫次第で達成出来た9～10％のような高い利回りの新築物件を建てることは、かなり難しくなっています。

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ちなみに私が2025年に取り組んでいる土地から新築アパート投資の利回りは約8％となりました。

建築費がかなり高くなっていること・プロパンガス会社に無償で様々な設備が貸与してもらえなくなったこと・建築基準法改正により構造計算が必要になったことなど、以前よりもかなりコストアップしていることが原因です。

不動産投資初心者がいきなり新築投資はかなりハードルが高いので、まずは中古戸建や中古１棟アパート投資で経験を積み実績を作ることをオススメします。

別記事で中古戸建投資や中古１棟アパート投資について詳しく解説しています。

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土地代の融資は難しく、ほとんどの人は土地は現金買いとなるので、地方であっても最低でも1,000万円は用意した方が良さそうです。

当然、建てる物件によって必要な土地の広さや立地条件が異なります。

例えば、戸建を建てるのであれば最低30坪で成り立つケースも多いので、仮に坪単価10万円だとしたら300万円あれば土地が買えます。総事業費が1,800万円だとして総事業費に対して自己資金25％を求められた場合、自己資金は450万円必要となります。

また１棟アパートで仮に90坪の土地に1LDK×4戸＋駐車場6台のプランを想定する場合、坪単価6万円だとしたら土地代は540万円。総事業費が4,000万円だとして総事業費に対して自己資金25%を求められた場合、自己資金は1,000万円必要となります。

よって、かなりの自己資金が必要なので、誰でもできる投資手法ではありません。

土地から新築投資のメリットは以下のとおり。

• 融資付けしやすい：木造で22～25年、それ以上も期待できる
• 入居者の属性が良い：トラブルが起こりづらい
• 客付けがしやすい：新築物件は人気
• 高い家賃設定にできる：新築プレミアム価格にできる
• クレームが少ない：全て新品なのでクレームが発生しづらい
• 建物管理が楽：当分の間、メンテナンスコストがかからない
• 出口（売却）が考えやすい：築10年や築20年になっても売れる

土地から新築投資のデメリットは以下のとおり。

• 多額の借入をするリスクを背負う：事業に失敗した時のダメージが大きい
• 最初の入金が遅い：建築計画を立ててから最初の入金まで１年くらいかかる
• 工務店が倒産するリスク有：工事途中に倒産して、アパートが建たない可能性がある
• 近隣住民とのトラブルが発生しやすい：近隣住民に嫌がられることが多い
• 工期が遅れるリスク有：引っ越しシーズンを逃さないように、スケジュールに余裕を持たせる必要がある
• 専門的な知識が必要：土地選び、建築計画、家賃設定など、かなり勉強してから臨む必要がある

土地から新築投資の成功の秘訣は、「土地選び」「建築計画」「融資付け」の３つ。

当たり前のことですが、良い土地を安く仕入れることが大事です。

良い土地とは

良い土地とは、将来的に賃貸需要が高いエリア、つまり人口減少しない、もしくは人口減少が緩やかなエリアの土地。

ほとんどの人が融資を受けて、アパートを建てることになります。しかも、融資期間は 20
年や25年、もしくはそれ以上になる場合もあり、長期にわたって借金を返済し続けなけれ
ばいけません。

当然、借金返済の財源は入居者からの家賃収入。不動産投資は不動産賃貸業というビジネス
ですから、ずっと家賃が入り続ける立地を選ぶことが重要です。

良い土地の条件

未来のことは誰にもわかりませんが、以下のような施設の近くを選ぶようにしましょう。このような施設があるのは、まちの中心地です。

• 市役所本庁
• 賃貸仲介不動産会社
• ショッピングモール
• コンビニ（大手）
• 飲食店（フランチャイズ）
• 総合病院
• 学校（小学校・中学校・高校）
• 金融機関
• 公園

地方では、ほとんどの地域が人口減少が加速すると予想されているわけですが、同じ地域
でも、中心地に人は引っ越してくるので、まちの中心地を選ぶようにしましょう。

編集長

不動産投資初期の頃は、気づきませんでしたが、ミニミニ・ニッショー・エイブル・アパマンショップなどの「賃貸仲介不動産会社」が近くにあることはかなり重要です。

賃貸需要があるエリアに出店しているわけですし、店舗から近い賃貸物件を優先的に客付けしてくれます。

あとセブンイレブンやマクドナルド、イオンなどが近くにあるのは良いエリアと言えます。大手企業が徹底的にマーケティングリサーチをした結果、出店することに決めたエリアなので。

安く仕入れる方法

土地には相場があるので、相場よりも安く買うことは簡単ではありません。

誰でも、立地が良く、ちょうど良い広さで、整形地で、再建築可能、というような良い土地が欲しいので、良い条件が揃っている土地は当然高くなるので、収益物件には向きません。

では、どのような土地が不動産投資に適しているのでしょうか。

オススメは旗竿地や変形地。マイホーム目的で土地を買う人は買わないので、安く仕入れることができます。

土地の形状

土地の形状について解説します。

まずは整形地から。整形地とは形が整っている土地のこと。

希望する建物が建てやすく建築コストが抑えられるため、需要が高く売りやすいことが特長です。一方で、多くの方が狙っている土地なので、金額が高く安く仕入れづらいことが短所と言えます。

次に旗竿地（はたざおち）です。

道路に接している間口が狭く、その奥にまとまった敷地がある土地のこと。上から見ると旗竿のような形をしていることから、この名前がつきました。

近隣相場よりも低価格となるため、土地が安く買いやすいことが最大の特長です。一方で、希望する建物が建たない可能性があることや、間口が狭いため車の出入りがしづらいことなど、短所も多いです。

最後に変形地です。

三角形や台形など形が整っていない土地のこと。

旗竿地と同様に近隣相場よりも低価格となるため、土地が安く買いやすいことが最大の特長です。一方で、希望する建物が建たない可能性があることや、間口が狭いため車の出入りがしづらいことなど、短所も多いです。

編集長

整形地を選ぶ時は「その仕入れ価格で収支が合うのか」、旗竿地や変形地を選ぶ時は「希望する建物が建つかどうか」を特に意識してチェックしています

建築する建物の種類（アパートor戸建）・構造・戸数・間取り・設備・駐車場の台数・想定家賃・施工業者選び・建築費など詳細を計画しますが、この建築計画に失敗するとかなり致命的なミスになるので特に初めて新築投資をする場合は、要注意です。

編集長

特に初めての建築計画で重要な２つのポイント「賃貸需要の見極め」「施工業者選び」について解説します。

賃貸需要の見極め

まず、誰をターゲットにするのか決めなくてはいけません。

新築ですと、単身者・DINKs（ディンクス：夫婦やカップル）・ファミリーが主なターゲット層になります。

単身者やDINKsだと、とにかく利便性が良い立地が好まれます。単身者やDINKsをターゲットにする場合は、1LDK～2LDK、2DKなどの間取りのアパートを建てることになるでしょう。

以下の施設の近くだと好まれます。

• スーパー
• コンビニ
• ドラッグストア
• ショッピングモール
• 飲食店
• 駅
• 金融機関

子どもがいるファミリーだと子育て環境を重視する人が多いです。人気の学区かどうかも必ず確認しましょう。

ファミリーだと2LDK～3LDKのアパートもしくは、3LDK～4LDKの戸建を選びます。

• 小学校、中学校まで1km以内
• スーパー
• コンビニ
• ドラッグストア
• 公園

ある程度は推測できますが、必ず物件近くの賃貸仲介不動産会社に賃貸需要をヒアリングしましょう。狙うべきターゲット層や必要な部屋の広さ、家賃相場、必要な駐車場の台数、必要な設備などを教えてもらいます。

施工業者選び

はじめての新築投資で難しいのは、施工業者選びです。

編集長

初めての新築投資で、このような悩みがありました。

誰でも知っている大手は、クオリティが高い一方で建築費が高いので、利回りが低くなる。建築費を抑えて高い利回りの物件をつくろうとすると、クオリティが下がってしまう。

どのようにバランスを取れば良いんだろうか。。。

具体的に特定の施工業者をオススメすることはできませんが、大手は避けるのが無難。利回りが低くなるため。

また、あまり施工実績がなく小さすぎる建築業者は大手と同様に避けるのが無難。建設途中や完成後に倒産してしまうリスクがあるため。

そこでオススメなのは、知名度はないけど実績がある施工業者です。建築費とクオリティのバランスが良いです。

知名度はなくても良いアパートを建てる施工業者はいるので、知り合いの大家さんや業界の関係者から紹介してもらったり、ネットで調べて問い合わせをしてみたりして、頑張って探すしかありません。

融資を受けてアパートを建てる人が大半だと思いますので、良い融資条件で融資を受けることが重要です。

良い条件とは、長い融資期間＆安い金利ということ。

仮に木造の新築アパートを建てることを想定すると、最低でも融資期間は20年以上が望ましいです。各金融機関によって、融資条件が大きく異なるので、土地を仕入れる前に必ず金融機関に融
資付けの事前相談をしましょう。

土地から新築投資でよくある失敗事例をご紹介します。

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私自身や知り合いの大家さんの失敗談です。

同じミスをしないようにくれぐれもご注意ください！

実績がない大家さんや資産を持っていない債務者は、土地代の融資はしてもらえないケースが多いです。つまり、「土地は現金買い」「建築費は融資」が基本です。

よって、土地を現金買いできる資金がない人は新築投資は難しいと思った方が良いでしょう。

いくら新築投資を勉強しても資金がない人はスタート地点にすら立てないのが現実ですので、資金に余裕が無い人は中古戸建など少ない資金で始められる投資を選びましょう。

事業として新築投資をするわけですので、当然利回りも大切な指標なのですが、需要がない建物を建築しないように注意しましょう。

例えば、単身者もしくはDINKsをターゲットにしなければいけないエリアで、1LDK・50㎡は必要なのに、利回りを求めて1K・30㎡の狭い部屋を建築してしまったという建築計画ミス。

しっかり調査をしてエリアの特性を掴むようにしましょう。

”不動産投資では立地が全て”と言っても過言ではありません。

需要と供給のバランスを考えて、賃貸物件の供給量が少ないと見込んで田舎を選んでしまうミス。

賃貸需要を勝手に思い込むのは危険な行為なので、しっかり賃貸仲介不動産会社にヒアリングしましょう。

調査不足により、相場よりもかなり高く家賃設定してしまうミス。

自分が都合が良い金額で家賃設定するのは危険な行為なので、しっかり賃貸仲介不動産会社にヒアリングしましょう。

今回は土地から新築アパート＆戸建投資について詳しく解説しました。

「土地は現金買い」が基本なので、ある程度資金がある人ができる投資手法です。また、建築計画を立てて実際に家賃がもらえるまで１年くらいかかるので、不動産投資である程度の資産規模になった人が取り組む投資手法であると言えます。

今回は以上です。最後までご覧いただき、ありがとうございました。

BONCLA(ボンクラ)新聞編集長　酒井

宅地建物取引士 / 岐阜県空家等総合相談員

合同会社ボンズ不動産代表

主な事業内容は、空き家の買取再販・売買仲介・不動産投資（不動産賃貸業）、岐阜県南部（岐阜市・大垣市・瑞穂市・各務原市・関市・美濃加茂市・可児市など）が主な活動エリアです

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