2025.01.26 2025.02.20

はじめての不動産売却│知っておきたい心得や基礎知識

bonz.fudosan@gmail.com

不動産業者ではない一般の人が家を売ったり買ったりする機会は一生で何度もあることではありません。スマホやパソコンで調べれば様々な情報が見つかりますが、何が正しくてどう判断すれば良いのかわからないことも多いかと思います。

この記事では、はじめて不動産を売却する方に向けて、知っておきたい心得や基礎知識を解説しますので、最後までご覧ください。

売却の心得

不動産売却に関して、まずは全体像を掴むところからです。

売却する理由を明確にする

不動産の売却に必要な手続きや気ををつけるべきことは、売却理由によって異なります。そのため不動産を売却する際には、なぜその物件を売りたいのかを明確にすることが重要です。

例えば、親からの相続、終活、離婚、住み替え、現金化など色々な売却理由が挙げられます。理由が明確になるとやるべきことが決まるため、手続きをスムーズに進めることができます。

また、売却理由に加え売却希望時期や希望価格が明確になったら、販売価格や売却方法など不動産会社に相談することをオススメします。

不動産売却に必要な知識を身につける

不動産の売却には、売却準備、業者選び、査定対応、売買契約、決済・引渡しなど、多くの要素が関わってきます。

わざわざ不動産について勉強したり全てを理解したりする必要はありませんが、基本的な知識は身につけておくことをオススメします。

後述しますが、業者選びを間違えて悪徳不動産会社に相談してしまうと、知識不足が原因で騙されてしまうことも起こり得ますので。

基礎知識があれば、不動産会社に騙されることも回避できますし、不動産会社との話し合いも円滑に進めることができます。

悪徳不動産会社は存在する

今までに数多くの不動産会社を見てきましたが、残念ながら”自分さえ儲かればいい”、という考えの悪徳不動産会社は存在します。

見た目はスーツで爽やかな営業マンであっても中身は詐欺師と変わらない人を何人も見てきましたが、一般の人では見分けるのは至難の業。

例えば、査定依頼をした時に売主から媒介契約をもらうために相場よりかなり高い金額を提示する、逆に安く仕入れるためにかなり低い金額を提示する。法律で仲介手数料の上限が決まっているのに上限を超える金額を請求する。囲い込みをする。などが挙げられます。

一般の人が悪徳業者を見抜くのは、かなり難しいと思いますが、知識があればある程度はトラブルを避けることができると思いますので、しっかり知識を身につけましょう。

売却の流れ

売却の流れは以下のとおりです。

順調に売却できた場合でも、査定依頼をして売却できるまで最低3ヶ月はかかります。

買主が確定測量を希望する場合は＋2～3ヶ月かかりますし、ローンを組んで購入する場合は審査に1ヶ月～1ヶ月半かかります。

事前準備

相続登記や抵当権抹消登記などを行います

査定依頼

査定依頼をする不動産会社を選びます

一括査定サイトを利用して不動産会社を探す場合もあります

別記事で一括査定サイトについて詳しく解説しています

売却にかかる費用

不動産を売却すると、仲介手数料や司法書士への支払い、税金などの費用がかかります。

かかる費用と金額を以下の表にまとめました。

費用	金額の目安
仲介手数料	・物件価格×3％＋6万円・30万円（物件価格800万円以下の場合）
司法書士報酬	1万円前後
印紙代	物件価格による不動産売買契約書の印紙税（国税庁HP）
譲渡所得税	短期譲渡所得の税率：約40％（保有期間5年以内）長期譲渡所得の税率：約20％（保有期間5年を超える）
ローン返済手数料	金融機関による金融機関によっては残債×1～2％かかるところもあれば、残債に関わらず2～5万円程度のところもある

不動産会社の選び方

不動産会社選びは、売却の成否を分けるといっても過言ではないくらい非常に重要です。

ここでは、不動産会社選びで重要なポイントを3つお伝えします。

会社の規模を考える
得意なエリアや物件種別を確認する
口コミや実績を確認する

会社の規模は？

不動産会社は会社の規模にこだわらず、担当者で判断することをオススメします。

大手は知名度があるため安心して依頼できるというメリットが挙げられますが、経験が浅い人が担当者になった場合は、売主の希望に応えてくれない可能性があります。また、一人の担当者が抱える案件の数が多いため、後回しにされる場合もあるでしょう。

一方で、中小企業では知名度が低いため不安に感じやすいというデメリットが挙げられますが、地域密着型ならではの柔軟な対応が期待できます。売却したい物件のエリアの市況を知ることもできるでしょうし、似た取引事例の情報を豊富に持っていることにも期待したいですね。

得意なエリアや物件種別は？

不動産会社には、それぞれ得意な物件と得意ではない物件があります。そのため、売却したい不動産によって不動産会社を選ぶことが大切です。

例えば、空き家を売却したいのに分譲地の仲介に強い不動産会社を選んでしまったり、オーナーチェンジ物件（賃借人が入居している状態で売買される収益物件）を売却したいのに経験がない不動産会社を選んだりすると、適切なアドバイスをもらえないことがあり、売却が難航する可能性があります。

不動産会社はレインズを見ることができるため、日本全国の過去の売買成約事例を見ることができるため、詳しくないエリアの物件の金額査定は可能です。ただ、あくまでも成約した物件のエリア、仕様、売却価格くらいしか記載がないため、買主情報は一切わかりません。

なので、物件を売却したいエリアで頻繁に取引を行っている不動産会社を選ぶことをオススメします。

レインズ（REINS）とは：「Real Estate Information Network System」の頭文字「REINS」を示したもので、不動産物件情報交換のためのネットワークシステムのこと。日本全国の成約事例を見ることができる。

口コミや実績は？

不動産会社を選ぶ時は、その不動産会社を実際に利用した知り合いから感想を聞くのが間違いありません。

もちろんインターネット上の口コミも参考になりますが、信ぴょう性に欠ける部分もあるので、大変かと思いますが、１社１社ホームページをチェックして、気になる不動産会社には問い合わせて会ってから判断することをオススメします。

ホームページでは実績がわからないケースが多いので、直接会った時に年間の取引件数や過去の成約事例などの情報をヒアリングしてみましょう。大体、その不動産会社のことがわかると思います。

信頼できる不動産会社の探し方は？

正直なところ、すごく難しいです。業者でも一度取引してみないと良し悪しが判断できないので、一般の人では無理だと思います。

不動産会社を無料で紹介してくれるサービスや、無料で不動産を査定してくれる一括査定サイトで不動産会社との接点をつくる方法もありますが、必ずしも良いとは思えません。なぜなら、利用者は無料でも登録している不動産会社がサービス提供会社に課金しているため、元を取るためにしつこく営業を受けることが想定されますし、その中に悪徳不動産会社が含まれていることも考えられるからです。

売却したい物件のエリアで営業活動をしている不動産会社を探して、１社１社ホームページをチェックして地道に調べて問い合わせをして会って判断するしかありません。

まとめ

不動産売却で知っておきたい心得と基礎知識について解説しました。心得、売却の流れ、かかる費用、不動産会社の選び方をお伝えしましたが、その中でも、不動産売却で成功するために一番重要なのは「不動産会社選び」だと思います。

先述したとおり、信頼できる不動産会社を選ぶのは非常に難しいです。でも、時間をかけて焦らずに探していけば納得のいく不動産会社が見つかると思いますので、是非頑張ってください。

今回は以上です。
最後までご覧いただき、ありがとうございました。

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