媒介契約とは？不動産を売却する時の注意点

不動産の売却は「価格設定、販売方法、買主探し、売買契約」など専門的な知識が必要なため、個人間で行うことが難しく、不動産会社に仲介を依頼して買主を見つけてもらうことが一般的です。

その際に売主が仲介を依頼する不動産会社との間での契約が媒介契約（ばいかいけいやく）です。

この記事では、媒介契約の内容や契約を結ぶ際の注意点を解説しますので、最後までご覧ください。

不動産を売却する際に、売主が仲介を依頼する不動産会社との間での契約が媒介契約で、売却したい物件をどのような条件で販売し、成約した際の報酬金額をどのようにするのかといった内容を定めた媒介契約書を予め取り交わします。

仲介の依頼を受けた不動産会社は、不動産売買などの取引を扱う法律である宅地建物取引業法によって、依頼者にとって不利にならない売買契約の締結が法律で義務づけられています。

この媒介契約を締結することによって、依頼者である売主と不動産会社間の依頼内容を明確化し、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐことができます。

参考資料：「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」（国土交通省）

媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれメリット・デメリットがありますので、ご自身に合った契約内容を選びましょう。

編集長

売主の方にオススメしているのは、「一般媒介契約」か「専任媒介契約」のどちらです。「専属専任媒介契約」は売主にとってデメリットの部分が大きいのでオススメできません。

複数の不動産会社に売却を依頼できる契約です。

一般媒介契約のメリット

• 販売活動をしながら複数の不動産会社を選ぶことができる
• 自由度が高く、解約金なしでいつでも解約可能
• 売主本人が買主を探すこともできる
• レインズに登録する義務がないため、物件情報が出回らない

一般媒介契約のデメリット

• 複数の不動産会社と連絡を取り合う必要がある
• 選んだ不動産会社にとっての優先順位が下がるため、積極的な販売活動をしてもらえない可能性がある
• 売主への報告義務がないため、売却活動の状況が把握しづらい

こんな人は一般媒介契約がオススメ！

• 絶対的に信頼できる不動産屋がいない
• 急いで売却する必要がない
• 身近な人が物件を購入してくれる可能性が高い

1社の不動産会社に売却を依頼し、自分で買主を探して直接取引することはできる契約です。

専任媒介契約のメリット

• やり取りする不動産会社は1社のみ
• 不動産会社の優先順位が上がり、早期売却が期待できる
• レインズの報告が義務化されているため、物件情報が不動産業者に出回る
• 売主への報告が義務化されているため、売却活動の状況が把握しやすい

専任媒介のデメリット

• 1社に依存することになる
• 会社選びを間違えると売却時期や価格など希望どおりに進まない

こんな人は専任媒介契約がオススメ！

• 絶対的に信頼できる不動産屋がいる
• 急いで売却したい

1社の不動産会社に売却を依頼し、自分で買主を探して直接取引することはできない契約。

3種類の媒介契約のなかでは最も拘束力の強い契約形態です。

専属専任契約のメリット

• やり取りする不動産会社は1社のみ
• 不動産会社の優先順位が上がり、早期売却が期待できる
• レインズの報告が義務化されているため、物件情報が不動産業者に出回る
• 売主への報告の頻度が高いため、売却活動の状況が把握しやすい

専属専任契約のデメリット

• 1社に依存することになる
• 会社選びを間違えると売却時期や価格など希望どおりに進まない
• 自ら買主を探すのがNGなので、個人間売買ができない

専属専任媒介契約はオススメできません！

専属専任媒介契約は拘束力が強く、売主にとってデメリットが大きいのでオススメできません。

不動産会社にとっては「専属専任媒介契約」が有利に進められるので推奨されるかもしれませんが、「一般媒介契約」か「専任媒介契約」のどちらかを選びましょう。

不動産を売却する流れは以下のとおりです。

不動産会社に査定してもらった後に媒介契約を結びます。

事前準備

相続登記や抵当権抹消登記などを行います

査定依頼

査定依頼をする不動産会社を選びます

一括査定サイトを利用して不動産会社を探す場合もあります

別記事で一括査定サイトについて詳しく解説しています

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不動産一括査定サイトはおすすめできる？売主にとっての有効な活用方法と注意点を解説

不動産会社との媒介契約

専任媒介契約なら１社、一般媒介契約なら複数社選びます

売却活動を開始

不動産会社に依頼しますが、販売金額などが合っているのか確認します

売買契約の締結

売主にとってのメリットやリスクなど契約内容を理解します

決済・引渡し

物件価格や固定資産税清算金などが正しく支払われいるのか確認します

確定申告

売買の時に渡された書類をなくさないようにします

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はじめての不動産売却│知っておきたい心得や基礎知識

売却する時だけじゃなく、購入する時も媒介契約を締結する必要があります。

一般的に売買契約日に仲介の不動産会社と媒介契約を締結することになっています。

• 依頼内容
• 仲介手数料

これらの内容を売却の媒介契約と同様に契約書に明記することで、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐことができますが、よくあるトラブルとして以下のようなケースが挙げられます。

このようなトラブルを避けるために、気に入った物件が見つかったら購入にかかる経費や税金を提示してもらうようにしましょう。もし曖昧にされたら曖昧なまま話が進まないように、まずは金額を提示してもらうように主張しなければいけません。

3種類の媒介契約の特徴について解説しました。

オススメは「一般媒介契約」「専任媒介契約」ですが、どちらを選べば良いのかは、売主次第なので、自分に合った契約を選ぶように気をつけましょう。

今回は以上です。

最後までご覧いただき、ありがとうございました！

BONCLA(ボンクラ)新聞編集長　酒井

宅地建物取引士 / 岐阜県空家等総合相談員

合同会社ボンズ不動産代表

主な事業内容は、空き家の買取再販・売買仲介・不動産投資（不動産賃貸業）、岐阜県南部（岐阜市・大垣市・瑞穂市・各務原市・関市・美濃加茂市・可児市など）が主な活動エリアです

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