事故物件・ゴミ屋敷・雨漏り物件を売りたい人必見！訳あり物件を賢く売却する方法を徹底解説

事故物件、ゴミ屋敷、雨漏り、シロアリ、傾き、、、何らかの不具合を抱えた訳あり物件は、売り出してもなかなか買手がつきづらいため、一般的な不動産よりも売却が難しくなります。

そこで今回の記事では、訳あり物件をスムーズに売却する方法について解説します。

• 訳あり物件を売りに出したいけど、事前に知っておくべきことは？
• 訳あり物件の売却価格の目安は？
• 買取業者の選び方のコツは？

そんなことでお悩みの方は、是非最後までご覧ください。

訳あり物件とは、建物や土地に問題がある物件のことを指します。例えば、自殺や他殺などの事故物件、ゴミ屋敷、建築基準法などの法律が守られていない違法物件、雨漏りなど建物に欠陥があり修繕が難しい物件、土地や間口が狭く売却が難しい物件のことです。

事故物件｜自殺・他殺など

実は事故物件の法的な定義は定められていませんが、一般的には「自然死や不慮の事故死以外の死」や「特殊清掃が必要になる死」が発生した心理的瑕疵のある物件のことを指します。

• 自殺
• 他殺
• 火災などの災害によって人が亡くなった

そもそも「心理的瑕疵のある物件」とは、物理的瑕疵や欠陥などはないが、不動産契約の判断に影響するような心理的抵抗を感じる重要事項が存在する物件のことをいいます。つまり、事故物件（心理的瑕疵のある物件）とは「知っていたら不動産契約をしていなかった」という事実や事情がある物件のことです。

事故物件を希望する買主は滅多にいないので、相場よりも安く売ることになります。

事故物件の売却相場の目安ですが、通常物件の10〜50％程度下落した価格とされています。

ゴミ屋敷

”ゴミ屋敷”という名前の通り、住居や敷地に大量のゴミをため込み、景観の悪化、悪臭や害虫の発生、火災の危険性など、本人や近隣住民の生活に大きな影響を及ぼすような管理不全な状態にある住居のことです。

当然、ゴミがない状態の方が高値での売却が期待できますが、片付けの時間とコストがかかるため、片づけることができない所有者はゴミ屋敷の状態で売却することになります。その場合、買主が片付けをすることになるため、値下げの交渉が入ることを覚悟しましょう。

ゴミ屋敷の片付けにかかる費用の目安です。

既存不適格建築物・違反建築物｜建蔽率・容積率オーバーなど

既存不適格建築物とは、建築当時は法令に適合していたが法改正などにより現行法に適合しなくなった建物のことを指し、既存不適格建築物は違反にはなりません。

違反建築物とは、建てた当初から法令に合っていない建物のことで、行政から除却や使用禁止などの命令を受ける可能性があります。また、一般的に住宅ローンの審査は通らないと言われているため現金での売買となります。

現行法に適合するには費用が多額になることが想定されるため、まずは解体して土地として売却することを検討しましょう。土地としての利用価値がある物件であれば買い手が見つかる可能性があります。

既存不適格建築物・違反建築物は建物価値ゼロとして計算されますので、売却価格は土地値のみになることが想定されます。

欠陥住宅｜雨漏り・シロアリ・悪臭など

雨漏りやシロアリ被害、ペット飼育などによる悪臭などは、費用をかけてリフォームすれば直すことができます。ただ、リフォームしてから売るべきか、雨漏りやシロアリ被害がある状態で売るべきか迷う方も多いでしょう。

リフォームしてから売るメリットは、不具合を取り除いた方が買い手が見つかりやすくなることですが、リフォームの手間や費用がかかることがデメリット。ちょっとしたリフォームでも数万円～数十万円、直す箇所がたくさんあると100万円以上の費用がかかることも。

中古住宅をフルリノベーションしたい、解体して新築を建てたいと考えている人にとっては、雨漏りやシロアリ被害があることはあまり気にならないこともあるので、費用をかけてリフォームしてから売却する必要があるのか、不動産会社に相談して想定される買い手の需要を確認することをおすすめします。

訳あり物件の売却は業者買取をオススメします！

理由①契約不適合責任が免責される

買主が一般の個人の場合、売った後にトラブルになる可能性が高いです。

個人間での売買であれば、一般的に売主の契約不適合責任を背負う期間は3ヶ月なので、免責されません。

それに対して、個人から買取業者（宅建業者）に売却する場合は、売主の契約不適合責任は完全に免責されます。つまり、売った後にトラブルになることはありません！

理由②現金化が早い

一般の個人が買主となる場合、不動産の購入目的はマイホームとなります。いくら販売価格が安くても、マイホームとして訳あり物件を購入するのは、抵抗感がある人がほとんどでしょう。

一方で不動産買取業者の買取目的は、マイホーム用ではなく事業用です。再販や賃貸など収益化ができそうであれば、どんな訳あり物件も最短数日で買い取ってくれますので現金化が早いです。

編集長

業者買取の場合は、「契約不適合責任免責」「現金化が早い」メリットがある一方で、相場よりも売却価格が安くなるというデメリットがあるため注意が必要です！

ポイント①複数社で比較する

買取業者を探す際は、最初から1社に絞るのではなく必ず複数社へ査定をお願いして査定額やその根拠などを比較検討しましょう。

査定の方法や売却金額を決める基準は、買取業者によって異なるため査定額にばらつきが生じます。そこで複数の買取業者を比較し、高額買取をしてくれるところや担当者の対応力が高いところ、早く買取してくれるところなどを選ぶようにすれば、売却の失敗を回避することができます。

ポイント②宅建業免許を持っている業者を選ぶ

訳あり物件の買取に宅建業免許が必要というわけではありませんが、反復継続して売買を繰り返す場合は免許が必要になります。

例えば、買取後リフォームして賃貸業を行うのは免許は不要ですが、買取後リフォームしてすぐに売却を行うのは免許が必要。

中には無免許で短期転売を行っている業者がいるので、犯罪に関与しないためにも免許を持つ不動産業者を選ぶことをオススメします。

宅建業免許を取得しているかどうかは、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で確認できます。

ポイント③買取実績で選ぶ

訳あり物件を取り扱った実績数が豊富な業者を選ぶことをおすすめします。訳あり物件の取引には特殊なノウハウが必要であり、実績数が多い業者ほどそのノウハウを持っている可能性が高いです。

公式サイトで確認したり、業者に直接問い合わせたりして確認しましょう。

事故物件、ゴミ屋敷、雨漏り、シロアリなどの訳あり物件を賢く売却する方法について解説しました。

物件次第にはなりますが、一般の個人に売却した方が良い場合もありますが、売った後のトラブルを避けるためにも買取業者に売却することをおすすめしますので、まずはお近くの不動産屋にご相談ください。

最後までご覧いただき、ありがとうございました！

訳あり物件の売却でお困りの方はボンズ不動産にご相談ください。

売却しづらい物件を取り扱うことが多く、過去の経験をもとにご意見を伺いながら売主様にとってベストな売却方法を提案させていただきます。

岐阜県南部（岐阜市・瑞穂市・各務原市・関市・美濃加茂市・可児市・岐南町）を中心に対応しています。その他エリアの場合でもお気軽にお問合せください。

BONCLA(ボンクラ)新聞編集長　酒井

宅地建物取引士 / 岐阜県空家等総合相談員

合同会社ボンズ不動産代表

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