中古１棟アパート投資の成功の秘訣と注意点：将来の安定収入源を手に入れる方法

一言で不動産投資と言っても様々な手法があり、それぞれ必要な知識や関わる業者、難易度などが大きく異なります。

今回はオススメの投資手法の一つ、「中古１棟アパート投資」について解説します。

編集長

なぜ中古１棟アパート投資がオススメなのか詳しく解説します！

１棟アパート投資とは、アパートを1棟購入して賃貸に出して家賃収入を得る不動産投資手法です。

１棟アパート投資は、主に「新築アパート投資」「中古アパート投資」のどちらかに分かれますが、今回はオススメ度の高い「中古１棟アパート投資」に絞って解説します。

土地を仕入れて新築アパートを建てる投資もオススメなのですが、土地や建築の知識が必要となるので初心者向けではありません。まずは中古アパート投資から始めることをオススメします。

別記事で不動産投資全体について解説していますので、不動産投資の仕組みやメリットやデメリット、他の投資手法などが気になる人はあわせてご覧ください。

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中古１棟アパート投資をオススメする一番の理由は、資産拡大のスピードが早く、買ってすぐに家賃収入を得ることができること。

ただ、いきなり多額の借金を背負う１棟アパート投資から始めることは非常に危険なので、まずは中古戸建投資から小さく始めることをオススメしています。

別記事で、中古戸建投資について詳しく解説していますので、興味ある方はご覧ください。

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中古戸建投資の成功のポイントと注意点：利益を最大化するためのアドバイス

中古１棟アパート投資を始めるタイミングとしては、中古戸建投資から始めて３～４戸ほど経験を積んで不動産投資に慣れてからがベターでしょう。

2025年現在、今から不動産投資を始める人は、自己資金1,000万円は用意してください。

2013～2018年はフルローンやオーバーローンも珍しくなかったので、自己資金があまりなくても始められたのですが、2025年現在、物件価格×20～30％の自己資金が求められるケースもよく聞くようになりました。また基本的に購入諸経費（物件価格×7％程度）は自己資金から支払うことになります。

例えば、中古1棟アパートでは手頃な価格帯である3,000万円の中古アパートを買うことを想定してみると、必要な自己資金は、物件価格×20％＋物件価格×7％(購入諸経費分)、つまり810万円が必要。

4,000万円の中古アパートの場合は、1,080万円の自己資金が必要となります。

編集長

2025年でも高所得者や大手企業で勤務のサラリーマンの方で、フルローンやオーバーローンで借入ができているケースもありますので、融資条件は債務者次第と解釈した方が良さそうです。

中古１棟アパート投資のメリットは以下のとおり。

• 効率が良い：１度の購入で得る家賃収入やキャッシュフローが多い
• 入居率が0か100ではない：リスク分散ができる
• 収益物件が欲しい人は多数いる：良い物件を購入できれば出口に困らない

中古１棟アパートのデメリットは以下のとおり。

• 高額であるため借金が膨らむ：自己破産のリスクがある
• 客付けが戸建に比べて弱い：立地を厳選する必要がある
• 売主は投資家や業者であるため指値しづらい：相手はプロである
• 収支計算がしづらい：費用の項目が多く、融資条件も明確ではないため計算が複雑
• 戸建に比べて入居期間が短い：特に単身者向けは１～２年の可能性もあり
• 融資開拓もあわせて行う必要がある：基本的に融資を受けて購入する
• 修繕規模が大きい：外壁屋根塗装など、戸建に比べて１度にかかるリフォーム費が高い

中古１棟アパート投資の成功の秘訣は「仕入れ」と「融資付け」。

”仕入れに成功できれば不動産投資の80％成功できた！”と言っても過言ではありません。

また地方の安い中古アパートでも2,000万円～なので、ほとんどの人が融資を受けて購入することになります。

不動産の仕入れで重要なのは、「エリア選定」と「物件選定」「仕入れ価格」です。

エリア選定

エリア選定が重要な理由は、日本の人口が減り続けるため。つまり賃貸需要が減り続けることが確実だからです。

不動産投資（不動産賃貸業）は、長期で保有して家賃収入を得るビジネスモデルなので、長期目線で賃貸需要があるエリアを選ぶ必要があります。

特にアパートの場合は、どの部屋も同じような間取りや設備になることが多く差別化がしづらいのが特徴で、最も差別化ができるポイントは立地。

賃貸用戸建は供給量が少ないので、多少立地が悪くても客付けができますが、アパートの場合は戸建てよりも客付けしづらいので、より立地を厳しく選定する必要があります。

以下、エリア選定の目安です。

物件選定

どんな物件を買えば良いのか最初は全く分からないと思いますので、初心者の人が買うべき物件の目安をお伝えします。

できれば単身者ではなく、２人以上が対象となる物件を選ぶことをオススメします。

複数人の入居者だと入居期間が長くなる傾向にあること、広い部屋だと入居者のターゲット層が単身者・夫婦（カップル）・ファミリーなどのように広がることが理由です。

仕入れ価格

慣れれば全く難しくないのですが、いくらで仕入れれば良いのか、価格設定が難しいと思いますので目安をお伝えします。

初心者の方は、以下の２つを実践してみてください。

ポータルサイトで類似アパートを調べる　

楽待や健美家などのポータルサイトで、同じような価格帯やエリア、構造のアパートを調べてみましょう。大体利回りの相場がわかるようになると思います。

資産価値を調べる

理想は、資産価値が物件価格の70～80％。

では、どうやって資産価値を調べれば良いのか解説します。

アパートの購入を検討する際に「再調達価格（土地＋建物）」を計算しましょう。

再調達価格の土地についての計算方法です。

まずは土地から。土地は、路線価で計算します。

• 路線価とは：相続税路線価のこと
• 調べ方：「○○市　路線価」で検索し、「地名→地図表示」で調べます

具体例を挙げて説明します。

仮に、路線価59,000円/㎡、土地面積200㎡という土地があるとします。

→59,000円/㎡×200㎡＝11,800,000円

評価額は、路線価に”1.25”をかけます。

※1.25をかける理由：路線価は、市場で取引される価格の80％といわれているため。

→土地の評価額：11,800,000×1.25＝14,750,000円
→1,475万円の資産価値

次に建物です。以下のように構造によって再調達価格の単価が決まっています。

• 木造・軽量鉄骨：15万円/㎡
• 重量鉄骨：18万円/㎡
• ＲＣ：20万円/㎡

そして、再調達価格の計算式は以下のとおり。

再調達価格：単価×床面積×（残耐用年数÷法定耐用年数）

また、各構造の法定耐用年数は以下のとおり。

• 木造：22年
• 軽量鉄骨：19年（骨格材肉厚が3mm以下の場合）もしくは27年（骨格材肉厚が3mm以上4mm未満の場合）
• 重量鉄骨：34年
• ＲＣ：47年

では、実際に建物の再調達価格を計算します。

例えば、木造で築10年、延べ床面積180㎡の場合です。

再調達価格＝15万円/㎡×180/㎡×12/22
1,472万円

つまり、この物件の再調達価格は2,947万円となります。

資産価値が物件価格の70～80％が理想ですから、今回だと物件価格は3,683～4,210万円が理想ということになります。

金融機関のチェック項目

金融機関は以下の項目を総合的にチェックして、融資審査します。

属性が良く、事業実績も豊富にあり、物件評価も高いことが求められます。

• 債務者の属性
  年収、勤務先、勤続年数、所有する金融資産、借入状況
  →借金を返済してくれる人かどうか
• 不動産賃貸業（不動産投資）の実績
  所有する収益物件の規模、事業の収支
  →信頼できる経営者かどうか
• 融資対象となる物件の評価
  収支シミュレーション、満室経営できる根拠、評価額
  →利益が出る物件かどうか
  →債務者のバランスシートが債務超過にならないか

融資承認をもらうためのコツ

融資承認をもらうためのコツは、主に３つあります。

一つ目は、自己資金を物件購入費の27％以上所有していること。

最近のトレンドとしては、物件価格に対して、自己資金２割を求められます。そして、購入諸経費として約7％も自己資金で賄う必要があります。

つまり、物件価格に対して、27％以上の自己資金を所有することが、融資を受けるための条件になります。

例えば2,000万円のアパートの購入を希望する場合、540万円の自己資金が必要になります。この資金がないのであれば、その時点で融資ＮＧとなる場合が多いです。

二つ目は、金融機関が融資検討しやすい物件を持ち込むこと。

事前に融資担当者にヒアリングして、融資を検討してもらいやすい物件を教えてもらうことが、非常に重要です。

三つ目は、不動産賃貸業の経営者として結果を出すこと。

所有物件の規模を拡大し、且つほぼ満室で稼働させることが重要です。

編集長

所有物件の入居率が50％以下だった時、某金融機関の支店長から、以下のように指摘されたことがあります。

「せめて入居率80％くらいはないと、本審査が通りづらい。」

金融機関からすると、貸したお金は確実に回収したいわけで、返済財源は入居者からいただく家賃であるため、そのような判断をされるのも理解できます。

金融機関開拓までの手順

以下のような手順で金融機関開拓を行います。

中古１棟アパート投資の注意点は、様々なリスクが伴うことです。

• 借金リスク
  借金返済ができなくなるリスク
• 空室リスク
  入居付けができず、家賃が入金されないリスク
• 突発的な修繕のリスク
  突然リフォームが発生するリスク

中古１棟アパートの一番のリスクは、多額な借金を背負い、物件選びに失敗したり返済計画が甘かったりすると再起不能になってしまう危険があります。

不動産投資では入居者からいただく家賃が借金返済の財源になるので、確実に客付けできるかどかの見極めるが非常に重要になります。

自己資金を多めに入れて、返済比率を50％以下に抑えるなど、安全な返済計画を立ててリスクヘッジしましょう。

不動産投資では客付けが肝なので、購入を検討するタイミングでしっかり調査する必要があります。手間はかかりますが、近隣の賃貸仲介不動産屋３社に訪問して、客付けできる物件なのか調査することでリスクヘッジしましょう。

中古物件となると、10～15年おきに屋根や外壁などの大規模修繕がかかりますし、エアコン・照明・給湯器など定期的に修繕が発生します。

突然発生しても対応できるように、計画的に修繕費を積み立てておく必要があります。

今回は中古１棟アパート投資について詳しく解説しました。

中古１棟アパート投資は効率良く資産拡大ができる魅力的な投資である一方、多額の借金を背負う投資手法なので、まずは戸建て投資や区分投資から始めて不動産投資に慣れてから取り組むことをオススメします。

今回は以上です。最後までご覧いただき、ありがとうございました。

BONCLA(ボンクラ)新聞編集長　酒井

宅地建物取引士 / 岐阜県空家等総合相談員

合同会社ボンズ不動産代表

主な事業内容は、空き家の買取再販・売買仲介・不動産投資（不動産賃貸業）、岐阜県南部（岐阜市・大垣市・瑞穂市・各務原市・関市・美濃加茂市・可児市など）が主な活動エリアです

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