中古戸建投資の成功のポイントと注意点：利益を最大化するためのアドバイス

一言で不動産投資と言っても様々な手法があり、それぞれ必要な知識や関わる業者、難易度などが大きく異なります。

今回はオススメの投資手法の一つ、「中古戸建投資」について解説します。

編集長

なぜ中古戸建投資がオススメなのか詳しく解説します！

戸建投資とは、一戸建て住宅を購入して賃貸することで家賃収入を得る不動産投資です。

戸建投資では、主に「新築戸建投資」か「中古戸建投資」に分かれますが、特に全国的に空き家が増え続けていることもあり、空き家問題解決の手法の一つとして「中古戸建投資」が注目されています。

　別記事で不動産投資全体について解説していますので、不動産投資の仕組みやメリットやデメリット、他の投資手法などが気になる人はあわせてご覧ください。

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中古戸建投資をオススメする一番の理由はコストが安いことです。

これから不動産投資を始めようとする初心者が、最初の物件でいきなり1棟アパートや土地から新築アパート投資は非常にリスクが高いのでオススメできません。

また、区分マンション投資は儲けにくく投資として成立しづらいので、オススメしていません。

まずは、現金で始められる中古戸建投資から始めて不動産投資に慣れてきたタイミングで、１棟アパート投資・土地から新築アパート投資・新築戸建投資にシフトするのが王道。

まずは小さく始めるのがビジネスの鉄則ですので、まずは中古戸建投資をオススメします。

別記事で「中古の１棟アパート投資」について解説しています。宜しければそちらもご覧ください。

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都会と地方で違いますが、今回は「地方で中古戸建投資を始めるなら」という前提で解説します。

地方で中古戸建投資を始めるなら、最低でも自己資金500万円はあった方が良いです。できれば1,000万円貯めてから始めることをオススメしています。

2025年現在、初心者に対して物件購入費の融資は難しく、最初の物件は現金買いになることが想定されますし、突発的なリフォーム費に備えてある程度、資金に余裕があった方が好ましいので。

自己資金500万円のうち、物件購入費350万円・リフォーム費150万円のイメージで物件を探すと良いでしょう。

戸建投資のメリットは以下のとおり。

• 価格が安い：始めやすい
• 出口（売却）が考えやすい：実需（マイホーム用）向けに売れる
• 客付けがしやすい：戸建のニーズが高い
• 大幅指値が可能：売主が一般の人であることが多い
• 高利回りが期待できる：実質利回り20％も狙える
• 建物管理が不要：入居者が行う
• 社会貢献ができる：空き家が増えている
• 入居期間が長い：4～5年くらいは期待できる
• 流通量が多い：買えるチャンスがいくらでもある
• 共同担保として使える：次の物件を購入する時に融資が受けやすくなる

中古戸建投資のデメリットは以下のとおり。

• リフォームの知識が必須：慣れないうちはリフォーム箇所、内容、相場がわからない
• リフォーム業者の選定が難しい：初心者は騙される可能性が高い
• 資産拡大のスピードが遅い：購入にかかる手間は１棟アパートと同じ
• リフォーム費が割高：家賃に対してかかる費用が高い

中古戸建投資に限らず不動産投資全般に言えることですが、成功のポイントは仕入れです。

”仕入れに成功できれば不動産投資の80％成功できた！”と言っても過言ではありません。

不動産の仕入れで重要なのは、「エリア選定」と「物件選定」「仕入れ価格」です。

エリア選定

エリア選定が重要な理由は、日本の人口が減り続けるため。つまり賃貸需要が減り続けることが確実だからです！

不動産投資（不動産賃貸業）は、長期で保有して家賃収入を得るビジネスモデルなので、長期目線で賃貸需要があるエリアを選ぶ必要があります。

以下、エリア選定の目安です。

物件選定

どんな物件を買えば良いのか最初は全く分からないと思いますので、初心者の人が買うべき物件の目安をお伝えします。

上記の物件をオススメしたいのですが、当然強力なライバルとなる買取再販業者も狙っているスペックなので買えません！

負け戦をしても仕方ないので、初心者の方は以下のような物件を狙いましょう。

買取業者が見送る物件でなおかつリフォームしやすい物件を狙うことがポイントです。

仕入れ価格

慣れれば全く難しくないのですが、いくらで仕入れれば良いのか、価格設定が難しいと思いますので目安をお伝えします。

仕入れ価格は相場よりも安く買うことがポイント。

では、相場をどうやって調べれば良いのでしょうか。一般の人が相場を調べる方法は主に３つだと思います。

一つ目は、ポータルサイトで検索することです。アットホーム、SUUMO、HOME’Sなどで、「〇〇市△△町　中古戸建」「〇〇市△△町　土地」と入力して調べてみましょう。同じような事例が検索に引っかかりますが、注意点は成約事例ではないことです。大体、表示価格よりもやや下がって成約する傾向が強いと思います。

二つ目は、不動産会社に聞くことです。不動産会社はレインズやアットホームのデータプロ等を使えば、過去の成約事例や募集事例を見ることができるので、大体の相場を予想することができます。

ただ、正直に不動産会社が教えてくれるかはわかりません。不動産会社にとって不都合なことは言わないか誤魔化す業者は多いような気がします。

三つめは、固定資産税評価額から計算する方法です。公示地価の７０％程の価格が固定資産税評価額となるよう調整され、公示地価の１.１〜１.２倍の価格が実勢価格と言われています。

中古戸建投資の主な注意点は、仕入れ・出口戦略・リフォーム・客付けです。仕入れは先述のとおり。

出口戦略とは、売却により投資した資金を最大限に回収するための戦略のこと。不動産投資では、購入を入口、売却を出口と表現します。

出口戦略は、主に３パターンが考えられます。

宅建業者でなければ短期転売は禁止されていますので、宅建業者以外は基本的には５年以上所有して、中長期の目線で出口戦略を描く必要があります。

中古戸建投資では、リフォームの知識は必須。

以下の項目がすごく重要なのですが、最初のうちは判断が難しいです。

• リフォーム費の相場
• リフォーム箇所（する・しないの判断）
• リフォーム業者の選定

リフォーム業者から見積をもらっても、高いのか安いのか判断ができない

リフォームのする・しないの判断がわからない

どのリフォーム業者に依頼したら良いのかわからない

そこでリフォームに関して詳しくない人におすすめなのは、なるべくリフォーム費がかからない物件を買うことです。

以下のような物件は、かなりリフォーム費がかかるので初心者の頃は見送りましょう。

逆に、以下のようなリフォーム内容で済む物件をオススメします。

リフォーム費の計算を、大きく読み間違えることがないからです。

初心者がやりがちな失敗が、自分が住む感覚でリフォーム費をかけ過ぎること 。あくまでも賃貸用なので、自宅とはリフォーム内容とかける費用が異なります。

客付け（入居者募集）とは、「所有物件」と「入居者」をマッチングさせること。

所有者としては、なるべく早く、できるだけ高い家賃で、できるだけ長く住んでいただきたいのが本音。優良な入居者に選んでもらうためにも、大切なアクションとなります。

客付け方法

「賃貸仲介会社に依頼する」か「自分で客付けする」か２パターンありますが、賃貸仲介会社にお任せすることをオススメします。

良い加減な賃貸借契約書を作ってしまうと入居後や退去時のトラブルにつながるので、賃貸仲介のプロに任せましょう。

ミニミニ、ニッショー、エイブル、アパマンショップなど、賃貸仲介の会社に依頼して、募集家賃や敷金・礼金などの細かな条件を伝えます。

客付けを早めるコツ

客付けを早めるのコツは、主に３つ。

一つ目は、広告料UPです。入居付けをしていただいた不動産屋には、広告料（AD とも言う。）を支払います。

投資エリアによって相場が異なりますが、AD１～２ヶ月分の場合が多いです。家賃が低い物件や客付けに苦労しそうな物件の場合は３ヶ月分を支払います。

二つ目は、フリーレントです。フリーレントとは、家賃を無料にすることで、１ヶ月もしくは２か月にすることが多いです。

戸建の入居期間は平均４～５年と言われているため、ずっと埋まらないよりは、仮に家賃を１カ月分無料にしてでも早く入居を埋めた方が、長期で見てプラスという判断ができます。

三つめは、徐々に家賃を下げることです。

目安として、賃貸募集を開始して２カ月で決めることを目標とすると良いでしょう。

例えば、最初の２週間は様子を見て、全く反響が無ければ家賃を下げます。そして更に２週間様子を見て、また反響が無ければ下げるというようにしています。

今回は中古戸建投資について詳しく解説しました。

不動産投資に興味がある人は、まずは中古戸建投資から始めて、慣れたタイミングで１棟アパート投資や新築戸建投資にシフトして頂ければと思います。

今回は以上です。最後までご覧いただき、ありがとうございました。

BONCLA(ボンクラ)新聞編集長　酒井

宅地建物取引士 / 岐阜県空家等総合相談員

合同会社ボンズ不動産代表

主な事業内容は、空き家の買取再販・売買仲介・不動産投資（不動産賃貸業）、岐阜県南部（岐阜市・大垣市・瑞穂市・各務原市・関市・美濃加茂市・可児市など）が主な活動エリアです

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