2025.10.14 2025.10.29

【岐阜県版】アパート経営の空室対策10選｜満室経営を実現するための実践ポイント

bonz.fudosan@gmail.com

はじめに

「所有しているアパートの空室が埋まらない」「管理管理や不動産会社に客付けを依頼しているけど、なかなか紹介してもらえない」そんなことで悩んでいませんか。

空室が発生する主な原因
効果的な空室対策の具体例
費用対効果の高い改善方法
アパート経営を安定化させる長期戦略

本記事では、アパートのオーナー向けに空室対策を徹底解説しますので、是非最後までご覧ください。

アパート経営で空室が生まれる主な原因

アパート経営において「空室リスク」は避けて通れません。
しかし、その多くは物件の魅力不足・情報発信の弱さ・ターゲットのズレに起因しています。

原因① 家賃が相場より高い

近隣の類似物件より家賃が高いと、内見すらされません。
→ 地域相場より＋1,000円以内に抑えることがポイントです。

相場の調べ方：①地場の賃貸仲介の不動産屋にヒアリング、②ポータルサイトで類似アパートを参考にする

原因② 築年数による印象の古さ

築20〜30年の物件は、内装・水回り・外観の古さが敬遠されやすい。
→ 壁紙・照明などの「小リフォーム」で印象を刷新。

賃貸付けには、水回り（浴室、キッチン、トイレ）の設備が重要。例えば浴室ならシャワー交換や床シートの施工、キッチンなら蛇口、トイレならシャワートイレの追加なども要検討。

比較対象となる競合物件を調査し、設備の差別化を図りましょう

原因③ 広告・写真が魅力的でない

スマホで物件を探す時代。写真が暗かったり、間取り図が古いと見られません。
→ 明るい時間に広角撮影し、魅力を最大化しましょう。

原因④ 管理会社任せの募集

管理会社が積極的に動かないと、掲載順位が下がり、内見が減少します。
→ オーナー自ら情報更新や条件見直しを提案することが大切です。

原因⑤ ターゲット層が明確でない

「誰に貸したいか」が曖昧だと、訴求内容がぼやけてしまいます。
→ 学生・社会人・シニア・事務所利用など、明確な層に向けて戦略を立てましょう。

今すぐできる！効果的な空室対策10選

ここからは、実際に成果が出やすい空室対策を10項目にまとめました。

空室対策① 家賃・条件の見直し

家賃を下げるよりも、フリーレント1ヶ月や初期費用割引で柔軟対応。
「ネット無料」「家具付き」などの付加価値で差別化。

空室対策② 内装・設備のプチリフォーム

壁紙を一面だけアクセントカラーにする。
LED照明・モニターホン・温水洗浄便座などを追加。
→ 築30年でも「新生活にちょうどいい部屋」に変身します。

空室対策③ 外観・共用部の印象アップ

外壁塗装・ポスト交換・照明設置は第一印象を左右する投資。
共用部を清潔に保つだけでも内見成約率が上がります。

空室対策④ 写真と広告の見直し

明るい時間帯に再撮影。
「角部屋」「日当たり良好」「収納多め」など、強みを見出しで強調。

空室対策⑤ ネット無料・Wi-Fi完備

月1〜2万円のコストで入居率が劇的に改善する人気設備。
学生・社会人・テレワーク層に刺さるポイントです。

空室対策⑥ ターゲットに合わせた訴求

学生向け：「家具付き・Wi-Fi完備」
社会人向け：「駐車場付き・防音性」
シニア向け：「1階・段差なし・安心の見守り」
→ 一物件一戦略が基本です。

空室対策⑦ 仲介業者との関係強化

定期的に営業担当を訪問し、空室のPRを依頼。
広告料（AD）を＋1～2ヶ月分支給すれば紹介率が上がります。

賃貸仲介の不動産屋は、報酬やADが高い物件から紹介することが多いです

空室対策⑧ SNS・動画での集客

InstagramやTikTokで「物件紹介動画」を発信。
Googleマップに物件情報を登録して、地域検索にも対応。

空室対策⑨ 短期・マンスリー利用の導入

長期入居が難しい場合は、マンスリー契約や法人寮も検討。
空室期間を短縮し、稼働率を安定化。

空室対策⑩ リフォーム×リブランディング

築古物件でも、「リノベ×コンセプト賃貸」で再生可能。
例：「古民家風ワンルーム」「在宅ワーカー向けSOHO物件」

費用対効果で見る空室対策の優先順位

優先度	施策	費用目安	効果
	写真・広告リニューアル	〜10万円	即効性◎
	ターゲット再設定	無料～	中期改善
	Wi-Fi導入・小リフォーム	10〜30万円	中期改善
	SNS発信		長期効果

空室を減らすアパート経営の考え方

アパート経営の空室対策は、「対症療法」ではなく「仕組み化」が鍵です。
以下の3つを意識すると、長期的に安定した満室経営が可能になります。

定期的な家賃・相場チェック（年1回）
物件の魅力を客観的に見直す（写真・口コミ）
地域特性に合わせたターゲット再設定

アパート空室対策の成功事例【岐阜県内の事例】

事例①：家賃を下げずに“満室経営”を実現（各務原市・築30年木造アパート）

築30年・木造・ワンルーム8戸のアパートでは、長期間の空室が3戸続いていました。
オーナーは「家賃を下げずに埋めたい」という方針で、次の3つの改善を実施。

外壁と共用部を明るい色にリニューアル
1階の部屋に無料Wi-Fiを導入
ターゲットを「単身者から個人事業主の事務所」に変更

結果、わずか2か月で全戸入居。
募集反響も2倍以上となり、「古いけど清潔感がある」と好評を得ました。

家賃を下げる前に“第一印象”を変えることが重要。近隣に個人事業主用の事務所が無く、競合と差別化が成功。

事例②：ターゲットを「学生」から「社会人」に切り替えて再生（岐阜市・築25年アパート）

大学近くのアパートで、コロナ以降のオンライン授業で学生需要が減少。空室率が50％まで上がったため、ターゲットを社会人単身者へ変更しました。また、入居者用の駐車場が無かったため、地主から借り上げ駐車場を整備しました。

家具・家電付きプランを導入（冷蔵庫・洗濯機・電子レンジ）
敷金・礼金ゼロに変更
無料Wi－Fiを導入
駐車場の整備

結果、社会人層からの問い合わせが急増し、4か月で満室化。法人契約も2件獲得でき、安定経営に移行。

周辺需要の変化に合わせて“入居ターゲット”を見直す。ターゲット層に合わせて必要な設備を導入。

まとめ：空室対策は「情報＋改善＋継続」がすべて

ポイント	内容
原因分析	家賃・設備・立地の3点を冷静に把握
即効対策	写真更新・条件見直し・Wi-Fi導入
長期戦略	管理強化・情報発信

空室を埋めるには、単に家賃を下げるのではなく、“この家に住みたい理由”をつくることが最大のポイントです。

築年数が古くても、見せ方と工夫次第で満室経営は十分可能です。